2022年7月14日星期四
中国“停贷潮”愈演愈烈
中国“停贷潮”愈演愈烈，继江西景德镇、湖北武汉某楼盘购房人“抱团停贷”事件曝光后，全国范围内已经掀起了一股声势浩大的“停贷潮”。综合第一财经、凤凰网的报道，近期已有15个省，超过100个楼盘的购房人，公开发布停贷声明，直至相关项目完全复工为止。答案很简单，想想看，有的人花了大半辈子积蓄，有的人掏空了全家六个“钱包”，才在城里买下一个安身之地，结果开发商却告诉你，无法按时交房，甚至楼盘烂尾了。房子出不来，房贷却要按时还，这公平吗？凭什么购房人要自认倒霉呢？被耽误婚期的小两口怎么办？被耽误读书的孩子怎么办？被耽误安居养老的老人又该怎么办？还有那些租着房打工还贷，又突然失业的打工人，他们又该怎么办？如果被逼无奈，谁会选择“背水一战”呢？
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全国房产价值5000亿的房产，85个楼盘集体停贷
2022-07-14 09:01
广东天成信息咨询(惠州)有限公司官方帐号
最新统计！全国已有85个楼盘业主发布强制停贷通告，房产总值近5000亿！
短短几天，业主停贷通告像刮了一阵风一般，各地业主纷纷效仿。据某机构统计，已经有85个楼盘的业主发布了停贷的通告了房产总货值近5000亿，按揭贷款总额估计在3000亿左右。早日解决停工问题，才是打破这一僵局的关键。
曾经房地产作为中国经济原始积累的最大贡献者，现在遇到很大问题。美国、英国等西方变成强国都是靠抢夺完全原始积累。只有中国是靠房地产完全原始积累，很多人骂房地产，其实没有房地产中国哪有钱发展经济，高铁、基础建设、各类工业发展其实都是靠房地产原始积累。
但是现在遇到很大问题，什么问题？表面上是全球经济下降、疫情、美国西方堵截中国！其实根本原因是大趋来了，从全球大趋势来讲是百年变局来到，资源不够人类用了，要开始缩减人口进行资源在分配，以前是通过战争，这次是病毒消减人口。但是以目前来看还是资源不够人用，所以慢慢开始全球大战本世纪要打一次了。从国内趋势来看，中国目前还没到发达国家，还有很大成长空间，目前是遇到了瓶颈阶段，如何破局，房地产不能破，也不让破。
现在过多楼盘集体停贷会出现，社会风险在不断放大。
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银保监会回应房企楼盘延期交付：
将引导金融机构市场化参与风险处置
2022-07-14 22:45
界面新闻官方帐号
记者 | 曾仰琳
7月14日， 针对个别房企楼盘出现延期交付的情况，银保监会有关部门负责人回应称：“最近，我们也关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于‘保交楼’，对此我们高度重视。”
该负责人表示，银保监会将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
同时，该负责人介绍，2022年以来，银保监会有序做好房地产行业融资。在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。6月份，房地产贷款新增1584亿元，其中房地产开发贷新增415亿元，房地产信贷整体运行平稳。住房租赁相关贷款较上年同期增长58.5%。在满足住房需求方面，目前个人房贷的放款速度为2019年以来最快，按揭贷款中90%以上是首套房贷款。
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烂尾楼强制停贷，预售资金何以逃离监管？
2022-07-13 22:35
新京报社官方帐号
早在4月中旬，购买了恒大某楼盘的王一（化名），因为项目迟迟难以交付且自身的还贷压力较大，萌生了银行按揭断供的想法，但被朋友劝住。
没想到，3个月后，一场由各大停工楼盘业主发起的断供潮席卷而来，其中恒大楼盘停贷最多。据不完全统计，全国已有超过80个停工或烂尾楼盘的业主发出停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，且仍在不断增加中。
对于楼盘停工或烂尾，业主将原因指向银行违规放贷以及预售资金监管出现漏洞。那么，在烂尾楼形成的背后，预售资金监管是如何出现失守的？监管又要何去何从？
业主将烂尾原因指向预售资金挪用
据了解，这些发出“强制停贷告知书”的楼盘业主，对于楼盘停工或者烂尾的原因，都指向两点，一是银行违规放贷，二是监管缺位导致预售资金被违规挪用。
比如，武汉市恒大时代新城业主的告知书显示，作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出。
郑州名门翠园业主的强制停贷告知书也显示，在房屋预售过程中，作为贷款银行，诸如工商银行、华夏银行、郑州银行等存在不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为，具体包括违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账户等。
西安世茂璀璨倾城二期的停贷告知函指出，在拟定贷款合同时，未按照购房合同和国家相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商的一般账户，这样直接导致按揭款脱离监管，被开发商挪用一空，进而导致房子停工烂尾。
本该使用到项目建设的预售资金，却被挪走他用，这成为楼盘停工乃至烂尾的最主要原因。IPG中国首席经济学家柏文喜表示，房地产预售制度下，项目预售资金（含按揭贷款）与项目开发贷款的使用监管就成为项目能否顺利交付的关键，而这次“抱团停贷”的集中爆发，无疑将疑点再次瞄向预售资金监管。
“此次事件的核心是，银行既是运动员，又是裁判员，在实际执行过程中，没有起到裁判员的作用，出现了违规放贷、经营贷流向房地产、预售资金挪用等现象。” 中原地产首席分析师张大伟如是说。
监管资金是如何被挪用的？
预售资金是指新房项目预售后，房企收到的各种购房款，包括定金、首付款、按揭贷款等。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。当房企达到规定的工程建设进度节点，可申请支取相应比例的预售款。
但是，在过去很长一段时间，为了规模扩张，在“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式下，很多新房预售后的回款资金，不是用作结算工程款，而是被违规挪走他用，通过撬动资金杠杆，进行大规模拿地实现快速扩张。
对此，柏文喜表示，按照常规，房地产项目开发贷款也是按项目建设进度拨付的，但实际上开发商往往会以各种方式提前套取开发贷款，而贷款银行也给予了默许甚至是“合谋”，从而造成开发贷款大量被挪用和转移，从而导致了预售项目的资金链断裂和烂尾。
预售资金是如何被挪用的呢？最常用的一种手段是，钱没进入监管账户，而是进入了非监管账户。项目公司设置多个银行账户属于常事，将占比较小的首付款放置于监管账户上，另将按揭款放在非监管账户上，这样被监管的资金就只有30%左右。另一种手段是虚报工程进度，联合施工方将监管资金的钱套出来。此外，有的账户监管形同虚设，开发商直接抽调资金。
“与承建商伪造工程量、与供应商伪造采购合同等，而且不少承建商、监理机构和供应商就是开发商的关联企业，甚至就是开发商自己。”柏文喜如是说。
通过挪用预售资金撬动金融杠杆进而实现规模扩张，这种模式暗藏巨大风险，如果房企出现资金链断裂，就很容易导致楼盘停工乃至烂尾。
上述的西安世茂璀璨倾城二期挪用监管资金就曾被相关政府部门通报。今年6月8日，西安市未央区住房和城市建设局发布了《关于纠正违规挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金的函》。其中指出，西安世茂璀璨倾城项目因集团抽调商品房预售资金，现存在资金缺口达11亿元，导致项目停工，并要求其将之前调拨的资金退还到监管账户，解决资金缺口困境、保障世茂璀璨倾城项目如期交付。
预售资金监管的收紧与优化
去年，在多种原因叠加下，部分房企陷入流动性危机，出现项目停工的现象，同时被爆出预售资金被挪用的情况。
诸如去年10月份，湖南省住房和城乡建设厅向恒大湖南分公司下发了《关于请落实“保交楼”工作有关事宜的函》。其中提到，恒大集团湖南分公司及附属公司涉嫌挪用、违规使用预售监管资金，应立即纠正，并于11月30日前将抽逃、挪走的预售款退还。
业主张艺（化名）告诉新京报记者，她所购买的楼盘开发商也出现了资金链问题，开发商集团曾试图将监管账户的钱抽调，但最后在业主维权下，当地主管部门给摁下了，使得项目正常施工。
不只开发商，银行也存在私自挪用预售资金的行为。今年1月份，佛山市住房和城乡建设局发布通知称，华夏银行股份有限公司佛山分行未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，违反多项法律法规的规定。从1月6日起，该局暂停与与华夏银行股份有限公司签订商品房预售款专用账户监管协议。
事实上，为了保交楼，保障购房者的利益，去年，包括西安、北京、天津、苏州、广州、石家庄、重庆、银川等多个城市出台政策，加强对商品房预售资金的监管。强监管内容主要包括升级资金监管范围、提高监管比例、提高支取节点要求等。
加强预售资金监管，无疑保障了购房者权益，对防止出现烂尾楼、拖欠供应商、农民工工资等现象起到了很好的作用，但是部分城市的预售资金监管出现“一刀切”、过度收紧的情况，也使得部分企业在艰难时刻遭遇到更大的流动性压力。
今年以来，预售资金监管开始优化。4月份，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据克而瑞6月份统计的一份数据显示，今年以来，南京、成都、海口等多个城市优化预售资金监管，内容包括降低重点监管资金比例、增加重点监管资金拨付节点、允许使用银行保函替代预售监管资金、依据企业信用评级实行差异化管控等等。
在业内人士看来，对于预售资金的监管，底线是保交楼，通过加强监管实现更加规范化的管理，从而保证在建项目都能按期交付。与此同时，基于化解企业风险的考量，优化监管，提高资金利用效率。
新京报记者 段文平
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从烂尾楼业主公告“强制停贷”
看房产预售款监管不到位的预防
2022-07-14 15:46北京律师
最近，全国多地多个楼盘业主，给官方及银行发了全体业主强制停贷告知书，涉及景德镇恒大珑庭、郑州名门翠园等多个项目。截至目前，据不完全统计已有14个楼盘发布公告“强制停贷”涉及4.6万业主，总房款347亿！据不完全统计，目前有景德镇、武汉、商丘、郑州等城市的楼盘业主发布“强制停贷告知书”。
期房的概念最早是由香港首富李嘉诚提出来的，早期在香港叫做卖（楼花），那个时候其实连房子都没开始建，只有图纸和土地就已经开卖了。改革开放后由香港流传到内地的沿海城市。在城市发展的过程中，各地政府为了防止开发商卷款跑路或楼盘烂尾等恶性事件的发生，同时为了兼顾房地产发展对于改善民生和加快城市化进程的积极作用，期房逐渐演变成现在的商品房预售制度。可以说这是政府平衡社会发展和解决民生保障的一种折中方案。
在商品房预售制度中，政府出台了大量的法律法规来保障改善民生和城市化进程的顺利实现。根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
由上述规定可知，商品房预售所得款项均应当用于工程建设。那么势必要有相关机构进行资金监管。
以北京地区为例，根据《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》第六条的规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户（以下简称专用账户），并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。第十六条规定，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。
基于上述规定可知，北京地区预售房产的预售款款项的收款账户应当不是开发商的银行对公账户。根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第八条的规定，开发企业在申请办理商品房预售许可证前应在本市选择商业银行开设商品房预售资金专用账户(以下简称“专用账户”)，并与专用账户开户监管银行（以下简称“监管银行”）签订《北京市商品房预售资金专用账户监管协议》（以下简称“监管协议”）。监管协议格式文本由发文单位共同拟定。监管协议中明确专用账户名称和账号，专用账户名称应由房地产开发企业名称、项目名称及相应楼号组成。第十二条的规定，商品房预售时，由购房人持通过系统打印的交款通知单至监管银行进行付款或通过专用POS机刷卡直接存入专用账户。房地产开发企业不得以现金方式收存预售资金。开发企业已收取的定金应在网上签约后作为部分首付款转入专用账户。购房人有按揭贷款的，按揭贷款银行应在按揭贷款协议中明确预售项目的专用账户、监管银行及账号名称，并在协议中约定按揭贷款到账次日及时划入专用账户。第十三条规定，开发企业应当与购房人在购房合同中明确预售项目的监管银行名称、专用账户名称及账号。
由上述规定可知，如果购房协议中未明确约定收款账户为监管账户，作为购房人，为了保障自己所支付的款项最终能够全部用于房屋建设，势必要先确认，自己所付款项的收款账户是否为监管账户。如果是监管账户，那就可以支付购房款，如果不是，就可以依据第二十八条的规定（开发企业存在以下违规行为的，由市区建设房管部门责令限期整改，并依据《城市商品房预售管理办法》予以处罚。情节严重或拒不整改的，可实行预售资金全额监管，暂停该开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，并将违规行为进行通报公示，记入开发企业资质动态监管系统。1、开发企业未按规定将购房人房款存入专用账户的；2、开发企业违规使用商品房预售资金的；3、开发企业以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的。），对开发企业的违法违规行为进行举报。
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烂尾楼业主抱团停贷，
能否终结国内商品房预售制？
2022-07-14 18:23
浙江学者
随着房企违约爆雷，烂尾楼越来越多，停工楼盘业主抱团停贷现象已经形成滚雪球效应，全国各地强制停贷的楼盘已经达到两百多个。
现在的高房价，很多业主买房需要耗费全部积蓄，甚至掏空家里六个钱包，还要背上巨额贷款，一旦房子烂尾，高昂的房贷和租房成本双重压力之下的生活可想而知。
对于银行来说，停贷风波具有很强的示范性，会在全国范围内大面积传染，破坏商业秩序，也会对金融系统稳定会产生不利影响。
但实际上业主是楼盘涉及各方中最无奈也是最无辜的一方，破坏商业秩序的不是业主，应该承担责任的是存在违法违规操作，导致楼盘烂尾的开发商和银行。
停贷风波愈演愈烈，确实会影响到金融系统稳定。各地政府应当高度重视问题，并通过有效方式加快保交楼实质举措落地。此外，停贷业主多为刚需群体，停贷往往是自身财务状况恶化的无奈之举，基于楼盘烂尾的客观事实，银行也应该充分考虑业主的艰难处境，进行协商和一定让利。
在目前的商品房预售制度框架中，业主处于极端弱势地位，烂尾楼的出现，业主没有任何责任，然而最终却要吞下所有苦果，房没影子贷款还要继续还。
业主集体抱团停贷，实际上是走投无路下的无奈之举，也并无恶意 。因为早就过了原先承诺的交房时间，他们希望等交房了接着还贷，停贷期间银行的利息损失由开发商承担违约责任来支付，这样的要求也是合理的。
商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低，预售资金监管存在制度短板，预付款支付方式不利于保障购房人权益，房产商以及银行违规成本较低等诸多问题，这些制度性的风险必须审视并改善。
应该说商品房预售制在过去一定时期内起到了加快商品房开发，促进经济增长的作用。但预售制也让购房者承担了不该承担的风险。
烂尾后买房者就处于非常悲剧性的地位，房住不上，却要继续还房贷，自己还要再花钱租房住。网上很多视频，一些搬进烂尾楼居住的业主，没水没电，没电梯，生活非常不方便，老人和小孩有的还要爬十几层楼上下，让人心酸。
楼盘出现烂尾，其中往往涉及开发商和银行的许多违规操作，然而最终只有业主来买单，结果甚至是钱房两空，确实非常不公平。
但凡有选择，谁愿意冒着毁掉征信，成为被告甚至老赖的风险停贷。如果这样的集体正面硬刚能换来对停工楼盘的重视，甚至倒逼银行和相关部门重视并改善预售制度中存在的问题和风险，也有着积极的意义。
烂尾楼集中发酵，可能会改变目前国内不合理的商品房预售制度。
这方面我们有必要参考下国外的情况。比如英国期房的首付比例一般在10%-25%，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款。购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。
美国也是这样，大部分房产都是现房销售。不是现房的情况，首付款为10-20%，这些钱由第三方监管。除非购房者真正拿到房子，都不会付全款。
不管开发商是否愿意，正如房地产的黄金时代已经远去一样，以后期房也会越来越难卖。商品房预售制度改革，可能会在短期内影响商品房开工量，但长期来看对房地产市场的健康发展肯定是有利的。
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比烂尾楼更加可怕的，
是小城市的高层住房，
未来要怎么办呢？
2022-07-14 20:21
安徽房产领域创作者
前言：
近几日，有关烂尾楼的信息，在各家网络平台上，都是热点，热榜前十，有一半以上都是涉及到烂尾楼的事情，烂尾楼确实很可怕，特别是对于凑了六个钱包，付了首付款的购房者，更是苦不堪言。
我在此之前，就屡次发文分析过，最近一两年，购买新房时，一定要注意购买房产的开发房企，是否存在较大的资金问题，是否处于三条红线之内，因为，我认为，近两年，会是房企暴雷的集中期，一旦房企暴雷了，该房企开发的楼盘，基本就会烂尾了。
果不其然，现在房企暴雷不止，烂尾楼也成片出现了，烂尾楼大浪潮来了。
事实上，我认为，现在爆发的烂尾楼潮，不是坏事，目前，还是处于可控的范围之内，越早爆发，造成的后果也就越小。
我们在讨论现在成片的烂尾楼的时候，我更加在意的是，未来小城市大量的高层住宅怎么办？
我认为，比起烂尾楼，小城市的高层住宅，将来会是更大的问题。
第一，比起烂尾楼，现在的高层住宅数量实在是太多了，根据数据统计，2021年，全国24个重点城市的尚未交付的问题房屋总套数为18.5玩套，到现在，全国总共有多少烂尾楼，没有具体的数字，不过，相对于交付的高层住宅来说，烂尾楼的数量，肯定是非常小的；
第二，烂尾楼的事情，是可以解决的，而高层住宅的问题，是没办法解决的，房子烂尾了，可以沟通资金的帮助或者并购，最终，都是可以解决的；而大量的高层住宅老化的问题，是解决不了的。
未来的高层住宅，会面临什么样的问题呢？
随着时间的推移，高层住宅一定会老化的，电梯，水电管道，墙体等等，一旦这些问题出现了，怎么办？
这时候，房子的维修成本实在太大了，并且，维修的难度也很大，房子老化之后，居住的危险系数就会变得很高，这样老旧的高层住宅，是不能住的；
房子不能住了，能不能拆迁呢？
这一点，只能想一想了，根本是不可能的，拆迁的成本更大，不会开发商傻到去拆迁高层住宅来重建新房的。
这些大高层，在一二线城市的核心地段，还有些保障，因为，大城市的核心地段是很难复制的，大城市人口流入多，对核心地段的房产，需求量大，这样的房子，还存在一定的价值；
而对于大多数的小城市来说，高层住宅老化之后，只有变成贫民窟一条路可走了。
因此，最近一两年，我一直都在建议身边的人，要趁早把现在持有的高层住宅卖掉，置换成洋房，或者小高层，因为，我认为，未来的大高层和超高层，都将会是大问题，特别是小城市的高层住房，问题更大。
总结：
事实上，从欧美等发达国家也能看出，除了少数大城市核心地段的高层，还具有一定的价值之外，其他的高层住宅，全部变成了贫民窟。
相比烂尾楼而言，我认为，未来大多数的小城市的高层住宅会是更大的问题，并且，这一问题，几乎是无解的。
因此，我建议，对于现阶段，还持有小城市高层住房的朋友们，请尽快将这些房产处理掉，不能再持有了。
关注楼市探索者，带你了解更多的房产知识，让你买房少走弯路。
7
烂尾楼是怎样产生的？
开发商跑路为何不被抓？购房者还要还贷款？
2022-07-14 22:20
四川财经领域创作者
引言
之前，恒大烂尾一事引起了众多购房者的关注，对于恒大楼盘烂尾的前因后果，相比大家都了解得很清楚了。而且说实话，烂尾楼在已经发生很多起了，购房者遇到这种情况的时候，常常不知所措，也没有很好的解决办法，还得继续还房贷。
那么如今有人连问了3个问题，烂尾楼是怎样产生的？开发商跑路为何不被抓？购房者还要还贷款？这些问题的背后到底隐藏着哪些内情，明明不是购房者的原因，为何在房企不能按期交房的时候，自己还得还贷款呢？对此，有业内人士做出了详细的解答，我们一起来看一看吧。
一、烂尾楼是如何形成的？
前几年，房子被炒翻了天，不少人愿意花大量资金投入到房地产行业中，便造成了房价逐年暴涨、居高不下的场面，不过渐渐地，投资风险也逐渐显现出来，就是我们常说的烂尾楼。其实刚开始也确实有人靠着炒房赚了一大笔，因为在大众看来，房子是保值甚至升值的，买房绝对只赚不亏。
所以，就算房价已经超过了常人能够接受的范围，也有很多人宁愿贷款也要买房，哪怕之后每月都要还月供，也在所不惜。而且，贷款买房对于那些购房刚需者来说，确实能够减轻很大一部分压力，但在这其中，有一个名叫“期房”的商品房就显得非常突出。
所谓期房，就是还没开始建造亦或是正在建设中的楼房，这种房屋的售价一般会便宜个十几万元，而这笔钱对于购房者来说，无疑是个划算的买卖，而按理说，开发商是应该在合同期限内交付楼房的，但意外总是出现的没有预料。期房最大的风险就在于它很容易就“烂尾”了。
如果在交房前，开发商跑路或者房企破产倒闭了，那么他们所负责的期房，下场基本都是烂尾，此时最无法接受事实的就是购房者，因为他们的贷款还没还完，却不能因为开发商或房企那边的缘故，而终止还款。
二、开发商跑路了为何不会被抓？
烂尾楼的全责应该在开发商身上，但为什么却没有受到法律的制裁呢？其实有一点需要大家注意的是，购房者在贷款买房的时候，是和银行签的贷款合同，也就是说，无论是首付款也好，还是后期每月还的月供，都是直接打到银行特定的监管账户中，监管者就是开发商、银行和相关部门。
当烂尾楼出现的时候，相关部门只会将之前付的钱退还给购房者，而不会对开发商采取什么措施。因为这个监管账户的本质是确保购房者的资金是正常流入的，保障其权益，对开发商来说，没有什么约束的能力，毕竟开发商又没有往里面投入资金，他们只负责建造楼房。
而且，大多数开发商所属公司都是有限责任制，对于有限责任公司来说，就算消费者之前已经往里面投入过大量资金，但现在公司却因为资金周转不开而破产，是无需公司承担责任的，这也是开发商不害怕自己被抓的重要原因之一。
另外，开发商往往会同时监工好几个楼盘的建设工程，并且，一些没有道德的开发商还有可能会用一些理由，将这个楼盘监管账户里的钱，当做另一个楼盘的建设成本去用，而一旦开发商手里的资金链断开，没钱建房，不需要多长时间，这个楼盘就会成为烂尾楼。
三、购房者有什么道理还要继续还贷款？
上文已经提到过，购房者在选择贷款买房的时候，是与银行签的合同，而合同上也明确规定，在有效期内，无论是楼房烂尾了，还是开发商跑路了，购房者都需要还完接下来的所有款项。但相关部门也是有人性化设置的，那就是购房者可以上诉，如果该合同被判无效或是撤销，那么就不用再还款了，而且银行还能将之前打入监管账户中的钱，全部退还回去。
结语
或许表面上看，开发商没有承担责任，但国家已经出台了很多政策，尽可能地保护购房者的各项权益，特别随着“三道红线”等政策的出台，房地产行业“遇冷”，不少投资者已发现势头不对，纷纷离场了。不过还是劝诫大家，在买房的时候，一定要多一个心眼，切勿被开发商的那些小伎俩给骗了去，毕竟谁挣钱都不容易。
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多地现业主停贷，谁来维护烂尾楼业主的权益？
媒体：光明网
2022-07-14 18:35
连日来，多地烂尾楼业主公告强制停贷，涉及多个省份，包括广东深圳、河南郑州、广西南宁、湖南长沙等等。
这些停贷通告在网络上被广泛传播，看似不长的通告内容背后，其实是无数家庭被逼无奈的辛酸。在我们的现实语境下，一套城里的房子被赋予了太多的含义，它可能是绝大多数家庭这辈子最大的“消费品”，同时还寄托着全家的“安居梦”。现在，好不容易凑齐了首付，却眼睁睁看着房子停工、交付无望，这对很多业主的打击可想而知。
绿地光谷星河绘施工现场，图源中新经纬
所以，一些业主选择了强制停贷，它虽然涉及法律问题、金融问题等等，但更是一个信用问题、民生问题。因此，当务之急便是要让停工的楼盘早日动起来，帮助业主们早日拿到属于自己的房子。
停贷现象发生后，很多人首先想到的是金融风险，这当然是对的。但置于购房者的角度讲，停贷其实不是引发金融风险的真正原因，楼盘停工才是最大的诱因。事实上，一些业主之所以选择公开停贷，并不是摆烂，而是希望以这种方式推动自己购买的房子停工、烂尾的问题得到更多的关注，最终促成问题的解决。
就这个角度说，我们对于这轮停贷风波可能带来的金融风险又不必太担心，因为只要让业主看到拿房的希望，他们就可以继续偿还贷款。而这，关键在于能够推动复工的力量，包括开发商、银行、地方政府等等，到底如何来回应。
应该说，多地业主跟进停贷的现象，并不是突然出现的，而是有着一个相当长的发酵过程。在此前，我们也看到过一些有关楼盘烂尾的报道，但它们作为孤立的个案，或者说“私人的遭遇”，并没能引起足够的关注。而这一次，停贷楼盘不仅数量多，且从区域看一二三四线城市都存在，于是，这就以一种“公共”的方式将当前整个房地产市场可能存在的危机给公开化了。
并且，在以往的“救市”叙事中，我们多听到的是监管部门、开发商、银行的声音，而这一次，业主们的心声被更多人听到了。这一方面表明，当前楼市的压力，已经真实地传递到了相当一部分业主的身上；另一方面，也在用一种现实的方式提醒开发商、银行及地方政府，不可低估房地产行业中业主们的博弈能力以及维权的行动力。
当然，业主们以停贷来倒逼停工楼盘复工，表明他们依然渴望拿回属于自己的房子，依然相信开发商和政府的处置能力，这实际上也说明最基本的信任和信心还在。只要以实际行动呵护好这种信任和信心，结果就不至于太坏。
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怎样来保护购房者对烂尾楼的无何奈何？
让弱势群体不再忍气吞声？
2022-07-14 21:56山西
最近烂尾楼给消费者带来了极大的恐慌，不仅交房日期遥遥无期，自己已经付出的本金首付都有可能会打水漂。那么造成这种局面怎么去解决呢？
抵押贷款是每个人绕不过的话题
1、按法律法规去获得自己应有的权益。消耗时间太长，甚至有的官司都打不起，默默地吃了这个哑巴亏。这也只是一少部分人忍气吞声的结果。
2、去开发商闹事，甚至开发商早已人去楼空。到处毫无目的的投诉，最后精疲力尽，等来的不是房子，而是最后房子都没见着就已经积劳成疾去世了。
3、就算打官司赢了官司又能怎么样呢？开发商还是没钱，也给不了你。而开发商的地盘已经被法院查封或者给拍卖了。拍卖所得先偿还银行贷款，再偿还供应商货款。而最后资不抵债，购房者还是得不到应有的房款或者房子，俗称房地产破产。
开发商的黄金时代已经过去
都说拿法律武器去维护自己的权益，可是有时候是很难得到自己权益保障的。那么我们只有一个办法可以去降低自己的损失。
烂尾楼现在已经杂草丛生
全体烂尾楼业主签名发一则通告：停工的楼盘3个月内不开工，所有业主将停止还贷，所有的一切后果由开发商及银行承担。同时业主起诉开发商合同过期无效，撤销购房合同，退还业主所有的购房资金，并赔偿违约金。而银行审核不严，严重违规放贷，导致开发商跑路或者烂尾，理应承担供应商的所有损失。那么开发商有什么责任呢？那就是和银行之间的债务纠纷，凭什么骗人，放贷不是烂尾就是跑路，理应偿还银行所有的损失，这样最公平、合理。
烂尾楼在城市中显得格格不入
房子是由开发商和银行一同修建，离开谁房子都建不起来。只不过银行是出钱，开发商是出力。而我们都被忽悠成是开发商的错，其实开发商就是出力不讨好而已。银行不给他贷钱，他就只能烂尾。那银行不仅收了开发商的地钱，还会把购房者的钱一起给冻结了，说是开发商欠款。银行无论站在哪个角度都是百利而无一害。何乐而不为呢？凭什么让购房者当冤大头呢？不是骗钱就是没房，造成烂尾楼。银行是最大获利者，也是导致烂尾的罪魁祸首。银行还是最大的垄断者，房地产被银行的资产所垄断。没有银行就没有地产，没有贷款就不可能有这么多购房者。银行和开发商甚至可以变成一家。倒不起的开发商，这都是银行给培养起来的。假如恒大倒闭，那几万亿的债务谁来还呢？起码让恒大活着才有希望，至于活多久？能抗多久？就看那几家银行的实力了。这么大的债务一般是倒不起的，那当初就没有人出来干涉吗？风险远远大于收益的买卖银行是傻子？怎么会去做呢？
我们都知道，上有政策下有对策。和新能源骗补助一个道理。不过有一些浑水摸鱼的也付出了代价，你们都懂。作为购房者的一员，首先一定要预知风险，有风险自己是否能承受。承受得起，那就圆你的购房梦，承受不起的还是自己掂量掂量自己有几斤几两。不要自以为是才是规避风险最主要的问题。
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烂尾楼业主“强制停贷”是否合法？
上海律师,许建斌
近日，多地出现烂尾楼事件，相关新闻报道也成了各媒体平台热门话题，引发了网友们广泛讨论。不少烂尾楼购房者（没有取得产证，暂时还不能称之为业主）更是联合发声，表示将“强制停贷”，着实也给众银行带来不小的震动，纷纷排查涉逾期还贷和停止还贷的规模，评估风险。
那么，烂尾楼购房者声称的“强制停贷”是否合法呢？有无法律依据？
我认为，“停贷”（停止偿还贷款）需满足一个前提，否则，擅自“停贷”是违法的，也是违反贷款合同约定的，银行可以追究贷款人的责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第二十一条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
根据以上法律规定，烂尾楼购房者“停贷”的前提是与开发商解除了《商品房买卖合同》，并且也与银行解除了《商品房担保贷款合同》，在这种情况下，购房者就不用偿还银行贷款了，剩余贷款应该由收受贷款的出卖人（开发商）偿还，因提前解除贷款合同所承担的违约金也由开发商承担。
那么，烂尾楼购房者是否可以与银行解除贷款合同呢？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
如果开发商楼盘烂尾，购房者与开发商之前签订的《商品房买卖（预售）合同》约定了逾期交房的违约责任，赋予了购房者合同解除权，那么购房者是有权利依合同约定解除购房合同的。即使购房合同中没有约定解除权，但是符合《民法典》第五百六十三条规定的情形的，购房者一样可以依法解除合同。
因为贷款合同是以购房合同为基础和前提的，购房合同解除后，贷款合同就没有存在的意义了，自然可以解除。
但是，如果购房者未行使购房合同解除权和贷款合同解除权，擅自“停贷”，可能构成对银行的违约，要根据贷款额合同的约定向银行承担违约责任，银行可以向购房者主张损失赔偿。
所以，烂尾楼购房者在维权的同时还要清楚法律规定，合法维权，避免给自己带来更大的损失。既不愿解除合同，又不愿继续还贷，想边“停贷”边观望等待，并不是最好的做法。
#多地烂尾楼业主停贷#
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如果银行有过错，
购房人是否可以不还贷？
这个案件给出了参考
2022-07-14 21:45
每日经济新闻官方帐号
期房销售模式下，商品房尚未建成，买受人即需要向开发商全额支付购房款。如果买受人没有能力全款购买房子，往往选择向银行按揭贷款的方式，向开发商支付购房款。
但假如楼盘烂尾，购房者一边面临每个月要还房贷的压力，另一边是烂尾楼不知道何时能交付。近期烂尾楼购房者强制断供事件发酵，备受市场关注。购房者眼看着楼盘烂尾，不再愿意向银行继续还贷。
图片来源：摄图网_501361075
购房者认为，在烂尾楼形成过程中，银行负有主要责任，如楼盘主体结构未封顶银行就发放按揭贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。
购房者断供会面临怎样的风险？如果银行违反规定，存有过错，购房人是否可以不还贷？2018年，广东省的一个案件或提供一些参考。
广东高院：未交房前无需还贷
根据2018年12月公开的“某行惠州分行、黄某某金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”，在该案中，银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用，项目烂尾。该案历经惠州市中级人民法院二审、广东省高级人民法院再审，最终均维持一审法院判决结果。
广东省高院认为，本案为金融借款合同纠纷。根据某行惠州分行的再审申请，本案的主要争议焦点为黄某某是否应依约向某行惠州分行偿还借款本金及利息。
本案中，某行惠州分行与黄某某签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后某行惠州分行未将贷款支付至案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向某行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。
而且，某行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，某行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错。
一、二审判决据此认定黄某某从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向某行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄某某已经向某行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。
但上述案例只是广东高院的裁定，最高人民法院并没有发布统一的司法解释。
银行人士：停贷是违约
商品住房买卖过程中存在着两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。
据第一财经报道，一位国有大行相关人士称，“一般在签署合同上，借款人的还款义务是无条件的，至于住房交割是购房者与开发商之间的事情，跟银行没有直接关系。”一位国有大行相关人士对记者称，而且银行跟购房者的房贷协议里，也并不是以购房者是否获得了房屋的所有权登记，或拿到了房子作为还款的前提条件，通常是一个无条件的还款。
中伦律师事务所合伙人刘新宇表示，在实践中，银行的贷款合同中大多会有“无论购房者与房屋开发商之间有何种纠纷，均不影响购房者和银行贷款合同履行”等类似的条款。在这种观点下，无论房屋交付情况如何，一旦购房者停止还贷，即视为购房者违反其与银行之间的合同约定。
据澎湃新闻报道，盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，强制停贷对于购房者来说可能会使其上失信名单，在法院没判决认可停贷下擅自停贷可能被告，被要求承担还款责任，产生逾期利息，被强制拍卖房屋等。另外，郭韧律师认为，从法律角度而言，购房者们可以选择起诉解除买卖合同并解除贷款合同。
在（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
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深度｜业主停贷调查
2022-07-14 20:28
新浪财经官方账号
来源：21世纪经济报道
记者 张敏 孔海丽 唐韶葵 报道
“房子只有个框架，再泡下去也该塌了，我一个月要交1.8万元房贷，还要交4千块房租，也是真的没钱了。”汪萍的语气中满是心酸。3年前，为了改善居住环境，他们一家下定决心卖了上海市区的老房子，又贷款300万元，在奉贤区买下“泰禾海上院子”项目。项目原本在去年3月就应该交房，却从2019年7月停工至今。
近期，上海连日阴雨，眼看着楼盘毛坯泡在水里迟迟无法复工，汪萍万般无奈之下也准备加入停贷队伍。
7月13日下午，200多名泰禾海上院子的业主联名发布了“强制停贷告知书”，宣布“项目未全面复工前，所有已售房源且未结清贷款的业主将停止还款”。业主们叹息：“沟通了3年，泰禾负责人换了4、5个，复工却从来没实现过，我们实在是看不到希望了。”
这是此轮停贷现象的缩影。自今年6月30日江西景德镇某项目发布停贷通知书开始，陆续有房地产项目加入停贷行列。据易居克而瑞统计，截至今年7月13日，业主发布强制停贷通知的楼盘已有106个，且项目数量还在增长。
在此轮楼市调整中，这些业主正试图掌握自己的财产和命运。
去年下半年以来，房地产市场在多重因素影响下出现降温，部分开发商遭遇流动性紧张，并进而影响到项目施工和交付。一些较早陷入债务危机的房企，旗下项目甚至停工超过一年，烂尾可能性正在增加。
在处置交房危机的过程中，作为“防火墙”的预售资金监管制度，在这些楼盘显得虚置。按照规定，必须按比例将预售资金存入银行的专用监管账户，且必须用于专项工程建设。但很多楼盘做不到。
郑州某项目业主向21世纪经济报道表示，经业主们核查，自2018年开工起，其购买项目的预售款便一直未打入监管账户，项目的施工进程也时断时续，直到去年末彻底停工。在记者的调查中，这种现象并不少见。
截至记者发稿时，业主们主动停贷现象仍在蔓延。工行、中行、建行、农行、邮储、交行、平安、光大、兴业、民生、招商银行、南京银行、江苏银行等银行，于7月14日作出回应，称房贷逾期占比很小，风险可控，且将积极沟通解决问题。另有消息称，监管部门已关注到这一问题，并将着手酝酿解决方案。
停工停贷问题牵一发而动全身，银行、房企、业主、施工单位等各方面临的法律难题和道德困境均不容忽视。如何抽丝剥茧，打破僵局，需要市场各方共同努力。
泰禾海上院子建筑工地实景。业主供图
“催促复工”
据易居克而瑞统计，停贷项目多分布在河南、湖北和湖南等中部地区，其中河南省涉及的楼盘达到35个，河南省会郑州涉及26个项目。
业主声称将采取停贷举措的项目，一开始多位于弱二线或三、四线城市，如沈阳、南宁、长春、太原、南昌、昆明，湘潭、株洲、咸宁、邵阳、鄂州等。但随着事情的发酵，重庆、武汉、长沙、天津也出现了停贷情况，在北京、上海、深圳等一线城市，也极少数停工项目的业主发布了停贷声明。
从这些项目所属的房企来看，大多是流动性相当紧张的房企。就单个房企而言，问题楼盘多则近30个，少则3-5个不等。
业主们停贷的诉求，基本可以总结为“催促复工”。除了谴责开发商，一些业主还将矛头对准放贷银行，列举了银行违规发放预售监管资金等问题，导致开发商随意挪用资金，项目最终陷入停工。
汪萍告诉21世纪经济报道记者，“泰禾海上院子”原本定位为改善性项目，不少业主都是把卖了老房子的钱投了进去，“掏空了全家的钱包”。一些为了养老才买这个项目的老人，来回折腾3个小时去看工地，“每看一次就更失望一次。”
她说，“跟银行的借款合同是以房子为抵押的，银行把预售资金拨给了开发商，开发商现在不管烂尾房，我们在没有过错的情况下要继续还贷款，又要承担烂尾风险，这有违公平原则。”
业主们并非不在意后续即将面临的征信污点，但迫于无奈，只能以这种方式施加压力。根据21世纪经济报道调查，很多停贷项目业主的诉求是项目顺利复工，“交房贷也交得有盼头。”
易居克而瑞按照最低首付比例和最高贷款额度盘点了问题项目，预计目前借款人尚未归还的贷款额度约为3700亿元。“基于最保守的预估，即便全部坏账，总额度占目前个人住房贷款余额38万亿比重不到1%。”该机构表示。
7月14日，建行、农行、兴业等银行作出回应，称风险可控。
虽然业主主动断供对银行冲击有限，但必须采取措施遏制其蔓延的势头。接受记者采访的业内人士指出，在房地产开发中，由于各种原因出现的暂时停工、延迟交付现象十分常见，对近期项目停工的恐慌可能迫使更多的业主做出停贷的“下策”。
从资本的角度，天风证券地产行业首席分析师韩笑指出，衍生风险可能引发新一轮负反馈预期：烂尾和按揭业务风险将影响银行风险偏好，进一步提高按揭和开发贷业务门槛，信用投放收缩；地方政府出于保交房考虑进一步收紧预售资金；购房者观望情绪进一步加剧。
“短期行业基本面和信用面压力可能重回2021年下半年情景，行业进一步脱离温和出清节奏，可能倒逼政策做出针对性调整，加快问题出清和解决。”韩笑表示。
停工的四种“姿势”
值得注意的是，此次“停贷”并非购房者在失去支付能力下的被动“断供”，更多是开发商无法按时交房而致使业主采取主动停贷的行动。从外部因素来看，这与近期的市场变化密切相关。
去年下半年以来，房地产市场在多重因素影响下出现降温，部分开发商也遭遇资金困境。今年市场虽有所回暖，但前5月的商品房销售额仍有超过三成的同比降幅。且在融资端的信贷闸门仍捏得较紧的情况下，出险房企的资金链很难真正缓解。
从去年开始，部分出险房企就已出现项目停工现象，今年以来，停工的范围仍有所扩大。
据广发证券估算，目前出现项目停工的房企，以债务违约的企业为主。预计停工面积占行业整体施工比例为5%左右，约为5亿平方米。但随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还有增长的可能。
有房企人士将停工的情况分为四类。
第一，因资金链断裂或新的融资停滞，企业资金流几近枯竭，选择停工。
第二，由于资金有限，房企经过内部权衡进行取舍的结果。比如，一家房企的多个在建项目中，即将入市的项目更容易带来现金流，公司会选择力保；工程进度接近尾声的项目很难带来新的现金流，公司会选择暂时性停工。
再如，在区域布局中，房企资源优先倾斜市场基本面较好、企业具有深耕优势的城市，而对于库存规模较大、品牌价值不强的城市，则会暂缓开发进度。
第三，因前期拿地价格过高或后期规划调整，成本增加、销售不畅，也会被公司选择性停工，让位于更优质的项目。
第四，合作方较多的项目，也容易因决策周期长等因素出现被动停工。但该情况在当下的市场中并非主流。
此外，这次停工范围，经济产业薄弱的区域较为多发。在稳楼市方面更加积极主动的城市，这类情况相对较少。
失效的“防火墙”
回归常识，不应该出现大面积停工的现象。
我国在期房项目的开发中实施预售管理制度。按照规定，商品房项目在取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入25%以上开发建设资金的情况下，即可满足预售条件。房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，且必须用于有关的工程建设。
预售资金监管制度是为确保工程项目不烂尾而设立的一道“防火墙”。易居研究院智库中心总监严跃进认为，如果严格执行现有的预售资金监管政策，除非项目后期做出重大调整，否则很难出现烂尾的情况。
但实际情况并非如此。
“大部分时候，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。”北京某房企人士向21世纪经济报道表示，由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系，按揭贷款基本与开发贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况较为常见。比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资，支付土地款，偿还贷款……等等。
该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。
此轮停工事件发生后，一些停工项目的业主曾核查预售资金监管账户，却经常发现“货不对版”，即开发商公示的账户并不是银行承认的监管账户。
还有开发商设立多个监管账户，从而便于资金腾挪。以“泰禾海上院子”为例，该项目开发商为上海金闵房地产开发有限公司，截至2022年7月，项目已经停工近3年。业主查询发现，该项目的预售资金收款账户有13个之多，而该项目只在2019年3月开过一次盘。按照规定，一个项目在只能开一个监管账户。若存在多期预售，则开设监管账户的数量必须小于等于预售期数。
由于预售资金被挪用，项目工程款由建筑方垫付，已经成为行业的潜规则。在招标中，建筑方的垫款规模和能够承受的偿还时间，往往成为中标的重要砝码。
郑州某停工项目的承建方向21世纪经济报道表示，开发商已经拖欠项目工程款3年之久，由于多次索要未果，项目在去年年末停工。今年上半年，开发商曾要求项目开工一周，从而营造出复工的假象，但被公司拒绝。
他还表示，在建筑行业，因工程款支付问题而与甲方打官司的情况是常见现象，即使在房地产上行时期，有些开发商也会拖欠多年。而在当下，工程承建方对欠款的忍受力明显减弱，挤兑也更加明显，这也是项目动辄停工的原因之一。
何为最优解？
作为业主，在项目较长时间停工，甚至可能烂尾的情况下继续还贷，情理上的确很难接受。但站在法律层面，直接停贷并不具备充分的法律依据。
北京金诉律师事务所主任王玉臣向21世纪经济报道表示，在法律层面上，没有明文规定出现这些情况后业主有权直接停贷。“这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。”
他表示，烂尾楼的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的。
上海市光明律师事务所付永生律师也指出，如果银行没有违反监管规定，可以依据《民法典》第563条第1款第1项主张解除贷款合同，要求购房人承担违约责任。购房人败诉后，如果没有还贷，就会被列入失信黑名单。
如果银行违反了规定，比如将专项用于开发建设的购房款划入非专门账户甚至用于其他用途，从而导致商品房项目发生停工、烂尾的，买受人集体发出停贷的声明就具有正当理由。
由于大部分停贷案例的内情复杂，主要责任的认定也需要走法律程序，因此，目前来看，停贷并不是最好的解决办法。
付永生认为，如果购房人选择解除买卖合同，则可以无需履行还贷责任。
其法律依据是，2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（买房人）。
今年2月14日，《浙江法制报》刊登了一则案例，在该案中，项目烂尾，开发商也提交了破产申请。购房人解除了买卖合同，但是银行仍然起诉购房人，要求按月还贷款。嘉兴中院二审判决，购房人不再承担责任，而是由开发商承担剩余贷款的还款责任。
对于购房者而言，这恐怕是最好的解决办法，但现实仍然困难重重。一方面，这类诉讼案情复杂，解约过程和法律流程均会十分漫长；另一方面，在停工房企普遍陷入流动性危机的情况下，通过解约和诉讼来获得退款并不容易。对大部分业主而言，仅时间成本就都难以承受。
有业内分析人士认为，面对这一复杂的局面，需要监管部门通盘考虑，既维护法律权威，又照顾到民生需求，且需对主动停贷的示范效应有所预判。
有专家建议，对部分停工项目做个贷延期处理，待项目复工后再行恢复。同时对涉案房企的债务做展期处理，帮助企业缓解资金压力。此外，对预售资金的监管也需加强，避免出现更多类似的情况。
对于市场热议的取消期房销售的建议，前述分析人士认为，现房销售可以作为探索的方向。但期房模式下房企资金压力更小，资金到位率更高，在当前的环境下，仍然需要保留。
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