在美国购房的十个回答

    随着2012年春季以来，美国的房贷利率走低，美国房产市场呈现一派繁荣景象。购房贷款的华人开始增多，主要集中在年轻华人群体。一度低迷的美国房产市场已经回暖，年轻华人成为美国购房主力军。中国大陆的投资者同样也将目光投向了美国房地产市场。那么投资美国房产应该注意什么呢？给你十个回答。

1. 没有绿卡的外国人可以在美国购置房产吗？

美国是比较成熟的市场经济，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过传真完成交易。

2. 为什么在美国买房子？

因为在中国买一个普通公寓的价格，现在就可以在美国买上一个独栋别墅了。相对而言，在美国买房子已经极具投资价值。同时，也可以为若干年后子女去美国就读中小学或者大学做准备；作为度假或者养老的居所也是不错的选择。

3. 委托购房需要付服务费吗？

现在已经有不少中介机构不向购房者收取任何服务费了，所有的服务（VIP除外）都是免费的。但你必须要确认这些机构的合法性及成功率。

4.在美国买房以后可以移民美国吗？

一般讲，买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。 买房可以被视为一种投资行为。在美国已有一些专为VIP顾客提供买房同时移民美国的服务咨询机构。

5. 现在是投资美国房市的最佳时机吗？

在2008年底，美国很多城市的房价在持续暴涨了几年之后，开始下跌， 现在，不少地方的房价下跌了百分之30左右甚至更多，有的房价已经跌回到2000年初的水平。相对而言，美国目前的房子已经极具投资价值。但是，就如同股市一样，任何人都不可能在最低点完成交易。投资者要根据自己的资金情况和家庭情况决定投资的时间和购买房屋的地理位置。

6. 为什么在美国购房都选择别墅? 

美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house），联体别墅（town house），公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工很贵，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，土地在一直升值。这是很容易弄明白这个道理。另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）。

7. 在美国购房也可以贷款吗? 

美国有些机构可以协助海外购房者在美国办理贷款手续，房屋总价低于40万美元时，首付款比例最少为35%；房屋总价高于40万美元时，首付款比例最少为40%；贷款利率大约为5.2%（银行利率随时都在调整，具体以银行公布的为准）。购物者只需要有护照即可，不需要有美国绿卡或者公民身份，也不需要提供收入证明。

美国每个州的法律法规都不一样。 但一般讲，需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多，手续更复杂，时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续，贷款一般需要2个月的时间。

8. 房产交易的基本流程是怎样的？

    美国房产交易涉及下面的基本流程，如果不需要贷款，则会相对简单些。整个交易流程如下：

1)须有中国护照和合法来美的签证

2)申请正式贷款提前批准信（最多40%贷款率）

3)选择想要买房的地区,

4)与你的房产经纪人讨论购买要求，经纪人介绍看房，选房

5)填写买房出价合约书，付定金支票

6)定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作

7)做房屋检查

8)要求维修

9)审阅房屋各项结果报告

10)审阅并与公证托管书上签章

11)审阅前期屋主(产权)报告

12)审阅白蚁检查报告

13)购买房屋保险

14)签署贷款资料

15)公证托管结尾步骤(Close Escrow)

16)最後交房检查

17)银行放款

18)资料登记

19)交收钥匙

9. 美国养房子的主要费用是哪些？

1)  房产税： 房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，房子的建筑成本只有2000多人民币一平米，也就是说大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。

2) 房屋保险：在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，南方城市要加保飓风险等。

3) 物业费：物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

10.美国新购房的代租代管是怎么回事？

    有不少人在美国购房只是为了投资，因此不去居住。为此，在美国出现了一些代租代管的服务公司。这些服务公司拥有专业的通过政府认证的房屋管理人员，如果自己需要出租房子，他们可以帮助出租房屋并处理所有相关的问题，包括每月巡查以及房屋维修。如果自己不想出租，他们也可以帮助定期清洁、剪草及冬季维护。具体费用得视住房面积及环境而商定，关键是一定要找合法的服务公司。一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，很难产生骗局。骗局往往发生在熟人之间或者贪图小便宜，请切记如下几点即可避免：

1）以谁的名字买房。这个道理大家都懂，可实际上有些人听信熟人的一面之词，例如退税等等，把购房合同甚至最后产权登记的名字都写成其他人的名字。这里切记：除了你自己，不要写任何其他人的名字。

2）不通过房产经纪私下交易。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户（这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的），购买者只要把款打入到监管账户就行了。如果你私下交易直接把钱付给房主的账户上，怎么保证房主会把产权给你就是一个问题了。这里需要注意的是让经纪人提供监管账户（escrow account）用来汇款（而不是直接汇到个人账户）。正规的经纪人不用你的提醒都会这么做的。