美国政府要建设一些单个土地所有者很难自行或通过联合而作成的公共项目，如道路、机场等，有时就需要征用或购买。也就有了合理的补偿，合理补偿是指：“政府必须支付一项报酬，让土地所有者的处境与征地前至少无差别。如果个人不满足于政府的补偿，他可以在政府的听证会上表示反对。”
为什么为了公共用途，美国政府还要补偿？
第一，对于土地所有者而言是公平的，不应让个体承担本应由整个社会承担的成本；
第二，这样才能够让个人觉得财产有安全感；
第三，公平的补偿能够减少公众对于兴建公共工程的抵制；
第四，更重要的是，这会令政府的决策更加审慎，经常要进行计算，减少权力的滥用。
为此，美国联邦宪法第五条修正案规定了关于有偿征用的三个要件：
1、正当的法律程序(Due processof law)；
2、公平补偿(Just compensation)；
3、公共使用(Public Use)。
美国土地征用正当的法律程序应当遵循以下步骤：
(1)预先通告；
(2)政府方对征用财产进行评估；
(3)向被征用方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约； 被征用方可以提出反要约(counter-offer)；
(4) 召开公开听证会(Public hearing)，说明征用的必要性和合理性；如果被征用方对政府的征用本身提出质疑，可以提出司法诉讼，迫使政府放弃征用行为；
(5)如果政府和被征用方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决之前提前取得被征用财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，否则法庭将维持定金的数额不变；
(6)法庭要求双方分别聘清的独立资产评估帅提出评估报告并在法庭当庭交换；
(7)双方最后—次进行补偿金的平等协商，为达成一致做最后的努力；
(8)如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”金额；
(9)判决生效后，政府在30天由支付补偿金并取得被征用的财产。
美国土地征用公平补偿主要体现在主体、客体和估价的公平三个方面。
(1)主体的公平：有权得到补偿的不仅包括财产的所有人，而且还包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。
(2)客体的公平：得到补偿的对象不仪包括房地产本身，而且还包括房地产的附加物以及与该房地产商誉有关的无形资产(Good will)。
(3)估价的公平：法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值(fair market value)”为依据。
在现阶段经济科学的发展水平上，评估公平的市场价值最有效的方式是双方分别聘清独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。
对于公共使用的内涵，美国法律采用了广义的解释。公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用，政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。
没有评论:
发表评论