美国土地征用制度和土地审批程序

美国制度的精髓在于最关键的一些基本原则：土地所有者拥有土地的决策权，公共管理保护公众利益并为这种利益服务，所有公民分担均等的税负。这些原则又能够通过相关的机制得到保障，其中最重要的是有一个界定私人所有权与公共权力的宪法，一个实施宪法、法律的司法部门，以及一个对于公民相对公正的税收系统。

美国政府对于土地的管理，主要是为了防止那种能够产生有害影响的使用。其他方面的决策权完全归地主所有。这样一来，政府就不必为大部分经济目的作出规划。从理论上说，地主有足够的动机把土地从农业地变成居住区或工业用地，他们可以从正确的经济决策中获益时，也可能为错误的决策而付出代价。

但在土地征用问题上，世界各国根据自己的实际情况制定了适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的 “适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。但美国是按征用时市场上的公平价值进行补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。 

美国联邦宪法第五条修正案规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”第十四条修正案要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州法律对此问题也有类似规定。

美国征用土地主要分两种形式。

第一种是警察权(Police power)，指政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划(Zoning)、建筑和健康法规(Building and HealthCode)、让移要求(Set-backRequirement)、土地分割(Abatement)、污染(Pollution)以及出租管制(Rental Control)等。警察权准许政府规划私人土地，而不需要支付补偿。这种征用的方式适用的场合非常有限，并受相关法律严格制约。

第二种是有偿征用(eminentdomain or condemnation)，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。